土地使用权评估

土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。

1、公司制改造土地使用权评估：公司制改造分为改造为国有企业的土地使用权评估和改造为非国有企业的土地使用权评估是指企业进行公司制改造，组建有限责任公司、股份有限公司、集团公司国有企业间合兼并或与非国有企业合兼并成国有企业等，改制后的企业仍为国有企业或者国有控股企业，土地资产处置仍是以划拨方式进入企业，这时的评估价格实际上是划拨土地使用权价格，而改造为非国有企业的土地使用权评估是指企业改造后，国家和政府不再是土地资产的主体，如企业破产，企业上市，非国有企业兼并国有企业，国有企业出售或租赁，土地处置方式为出让或租赁。土地处置方式为出售的土地必须办理土地出让手续，与土地管理部门签定土地出让合同，补交土地出让金。补交土地出让金的数额是划拨土地使用权价格和出让土地使用权价格两者之差，所以评估要分别评出划拨土地使用权价格和出让土地使用权价格。土地处置方式为租赁的必须与土地管理部门签定土地租赁合同，支付租金。承租人在支付租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可以将租赁土地使用权转租、转让或抵押，但必须依法登记。租赁土地使用权的评估又分为租赁土地使用权的转租、租赁土地使用权的转让、租赁土地使用权的抵押评估。

2、土地使用权作价出资和授权经营评估，这种方式是国家以一定年期土地使用权作价方式投入新的企业，国有作为土地所有者，要体现国家的权益，评估价格应为出让土地使用权价格，但作为国家的出资额(资本金)注入企业，应该不是出让土地使用权价格。作价出资额(注入企业的资本金)=出让土地使用权价格—划拨土地使用权价格，这是因为划拨土地使用取得以后，企业付出了取得成本和实际投入开发成本，这部分权益在企业，而非政府和国家，但要注意年期修正。

3、土地使用权债转股评估。国企债转股改制是国有企业改革中近年来出现的新改革形式，它是国企以其划拨土地使用权作价后，把其债务转为债权人股份的一种方式，债权人为国有商业银行的资产管理公司。债权人的股份比例应根据评估土地使用权价格和债务金额及企业资产总额来确定。企业以自己划拨土地使用权的所占权益转化债务，当然评估的是划拨土地使用权价格，这种评估为划拨土地使用权的价格(如现在开滦集团的债转股评估) 。

4、保留划拨土地使用权评估：企业经营获准，这时评估就是评估土地划拨土地使用权价格，保留的划拨土地使用权作为企业的权益可以经批准进行抵押，抵押权实现后，土地使用权由划拨变为出让，从所获收益中抵交出让金后，抵押权人方可优先受偿。